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주택 매매 감소…가격은 제자리

최근 샌디에이고 카운티의 주택매매는 눈에 띄게 줄었지만 가격은 별다른 변화가 없는 것으로 나타났다.   그레이터 샌디에이고 부동산협회에 따르면 지난 6월 샌디에이고 카운티의 주택매건수는 전달인 5월 대비 11% 그리고 전년 대비 5% 감소했다. 특히 콘도와 타운 하우스 같은 연립형 주택의 매매건수는 전달 대비 16%나 줄었다.   반편 단독주택의 중간가격은 109만 달러로 5월과 동일했으며 연립형 주택의 중간가격은 69만8500달러로 전달 대비 2%가 오히려 올랐다.주택 매매 주택 매매 연립형 주택 샌디에이고 카운티

2024-07-16

4·5월 주택 매매 활발…중간가격은 변화 없어

지난 4월과 5월 두 달 사이 샌디에이고 카운티의 주택가격은 큰 변화가 없었지만 거래는 매우 활발했던 것으로 밝혀졌다.   그레이터 샌디에이고 부동산협회가 최근 발표한 바에 따르면 샌디에이고 카운티에서는 지난 4월과 5월 사이 단독주택의 매매는 4.4% 증가했으며 콘도는 7% 늘어난 것으로 조사됐다.     반면 이 사이 단독주택의 중간가격은 1% 미만으로 내려간 것으로 나타났다.중간가격 주택 주택 매매 사이 단독주택 샌디에이고 카운티

2024-06-13

“올봄 주택 가격 평균 이상 상승”

올봄 주택 가격이 견고한 수요와 비교적 적은 주택 공급으로 인해 평균 이상으로 상승할 수 있으며 이는 연방준비제도(Fed·연준)가 원치 않는 문제를 일으킬 수 있다고 배런스가 최근 보도했다.   소비자물가지수(CPI)에 주택 가격이 직접 반영되지는 않지만 임대료를 통해 간접적으로 영향을 미칠 수 있기 때문으로 풀이됐다.   모기지 금리가 연초부터 약 0.3%포인트 올랐으나 초기 수요 데이터에 따르면 대부분 구매자는 이에 큰 영향을 받지 않았다.   무디스 애널리틱스 경제학자인 크리스 데리티스는 “금리 인상은 확실히 구매자 수요에 영향을 미치기는 하나 지금까지 시장은 (금리 인상의) 효과를 털어내는 모습을 보였다”고 진단했다.   질로의 선임 이코노미스트인 오르페 디부운기는 지난주 대통령의 날 연휴 동안 매물을 둘러보는 ‘홈 투어 활동’이 연초 대비 19.4% 증가했다고 언급했다.   건설업체들도 올해 초 강한 수요가 나타났다고 보고했다. 주택 건설업체인 톨 브라더스의 최고경영자(CEO)인 더글러스 C. 이어리 주니어는 지난주 회의에서 1월 수요가 강했다며 연간 가이던스를 상향 조정했다.   배런스는 주택 수요가 비교적 견조한 가운데 매매 가능한 주택 수는 적어 가격 상승세가 가속화될 것으로 전망했다.   ‘전국부동산중개인협회(NAR)'에 따르면 1월 주택 매매 가격의 중간값은 전년 대비 5.1% 상승했다.   지난주 NAR의 이코노미스트인 로렌스 윤은 “여전한 주택 부족 문제에 주택 가격이 사상 최고치를 향해 가고 있다”고 말한 바 있다. 그는 지난 1월 약 일 년 내 처음으로 주택 가격 상승률이 임금 상승률을 앞질렀다고도 덧붙였다.올봄 주택 올봄 주택 주택 수요 주택 매매

2024-02-26

[부동산 이야기] 주택 매매 시 점검 사항

바이어가 원하던 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건이 합의되어 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션은 바이어가 자비로 고용한 인스펙터가 집의 전체적인 구조나 상태 등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다. 홈 인스펙션을 하고 나서 결과에 따라 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나 수리비에 해당하는 크레딧을 요청할 수도 있고, 심각한 결함이 있을 경우 에스크로가 취소되기도 하고, 바이어가 직접 수리할 때 비용을 알 수도 있다.     그 후 셀러 쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어 쪽에 보내야 하는 데 그중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)다. 이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과 과거에 수리한 내용 등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다.   특히 TDS는 셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이고, 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성하고 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다. 특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A 리포트, 리트로피팅 인스펙션(Retrofittinginspection), 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태 등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고 시티 혹은 카운티에 보고하여야 한다. 마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 리포트를 바이어 쪽에 제출하여야 한다. 그 후에 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검을 하여 홈 인스펙션 시의 상태와 다른 것이 있는지와, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.     에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 된다. 이 리포트에는 해당 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다. 마지막으로 특별히 중요한 서류 중의 하나가 부동산 등기등본열람서이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자인지, 부동산의 용도 제한, 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납 여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압 등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다. 이러한 것들을 에스크로가 끝나기 전에 바이어와 셀러가 모두 반드시 확인해야 한다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 매매 주택 매매 해당 주택 주택 전체

2024-01-31

한인타운 주택 매매 깜짝 증가

LA한인타운 주택 거래가 3개월 연속 증가세를 이어갔다. 특히 오랜만에 단독주택(SFR), 콘도, 임대수익용 주택 모두 전년 대비 늘어 눈길을 끌었다. 2023년 10·11·12월 3개월 연속 주택 매매가 증가하면서 LA한인타운 주택시장 회복에 대한 기대감도 형성되고 있다.   지난달 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 69채로 2022년 동월의 55채보다 14채(25%) 더 많았다. 전달의 61채와 비교해도 8채(13%) 웃돌았다.   한인 부동산 업계는 “주택 매입에 대한 실수요가 살아나고 모기지 금리가 내린 게 주택 매매 증가에 도움이 됐다”며 “주택 공급만 충분하다면 2024년 주택시장 활성화도 기대할 수 있을 것”이라고 분석했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2023년 12월 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난 12월에 매매된 단독주택 수는 30채였다. 이는 2022년 동월의 27채보다 3채(11%) 더 많은 것이다. 작년 11월의 22채보다도 8채(36%) 상회했다. 〈표 참조〉     중간 거래가격은 176만2500달러로 2022년 12월의 155만 달러와 비교해서 21만 달러(14%)이상 올랐다. 스퀘어피트당 평균 거래가격 역시 9% 상승한 859달러였다. 하지만 전달인 11월의 925달러 대비로는 7% 내렸다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이가 2022년 12월의 96.72%보다 1%포인트 이상 상승한 98.08%를 기록했다.     ▶콘도·임대수익용   지난해 12월 팔린 콘도 수는 2022년 12월(13채)보다 69% 증가한 22채로 집계됐다. 다만, 전달의 26채 보다는 15% 적었다. 콘도 중간 거래가격(66만1500달러)도 전년 동월보다 4% 떨어졌다. 스퀘어피트당 평균 거래가격(613달러)은 전달(643달러)보다 5% 하회했다.   임대수익용 주택 거래 건수는 2022년 동월의 15채보다 2채(13%) 늘었다. 또 전달인 11월의 13채와 비교해도 4채(31%)나 더 많았다. 임대용 주택의 중간 거래가격과 스퀘어피트당 평군 거래가격은 2022년 12월 대비 각각 5%와 21% 상승했다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “작년 부동산 시장 상황을 고려하면 3개월 연속 주택 매매 증가는 매우 고무적인 것”이라며 “기준금리 동결 기대와 인플레이션 완화가 이어지면 2024년 주택 시장에 활력이 더 생길 것”이라고 진단했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2023년 12월 1일부터 12월 31일까지다.   진성철 기자한인타운 주택 la한인타운 주택시장 주택 매매 임대수익용 주택

2024-01-03

2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망은?     ▶답= 먼저 1월 2일에 나온 모기지 이자율을 살펴보면, 740점 이상의 크레딧과 30% 이상 다운, 30년 고정으로 할 경우 6.375%의 이자율이 가능합니다. 같은 조건의 15년 고정일 때는 6.125%가 가능합니다. 같은 조건의 조건에 Non QM 론은 7% 중 후반 정도의 이자율이 가능합니다.    2023년 12월에 FOMC가 발표한 2024년 통화 정책을 방향을 보면, 모기지 금리가 두차례이 상 하락할 것으로 예상됩니다. 이런 발표에  근거해 볼 때,  2024년 가을경에  30년 고정 금리가 평균 6%,  2025년 하반기에는  5% 초반 내지 중반 정도의 모기지 이자율이 예측됩니다.   주택 가격은 계속 상승할 것으로 예상되지만 Fannie Mae는 2023년의 모멘텀이 향후 몇 년 동안 이어질 것으로 기대하지 않습니다. 지난 10월에 수집된 최근 분기별 조사에서 응답자들은 주택 가격 상승률이 올해 약 5.9% 급등한 후 2024년과 2025년에 2.4%, 2.7%에 도달할 것으로 예상했습니다.   2024년 총 주택 매매는 약 480만 채로 예상하며, 2025년에는 540만 채로 급증할 것으로 예측하고 있습니다. 그동안 있었던 주택 판매가 부진한 이유는 현재 주택 가격이 너무 높으며, 이자율 역시 너무 높아 주택 구입자가 감당하기 힘들며, 마켓이 나온 주택 물량 역시 부족한 상황이기 때문이었습니다. 그럼에도 불구하고 기존 주택 매매는 계절 조정 연율 379만 건으로 10월 최저점에 도달한 후 내년부터 완만하게 회복될 것입니다.     신축 건설과 관련하여 Fannie Mae는 경제 침체가 2024년까지 연장될 것이라고 언급했습니다. 그러나 낮은 이자율로의 전환이 2025년까지 단독 주택 착공을 도약하는 데 도움이 될 것으로 예측하고 있습니다. 그러나 이미 시장에 출시된 재고와 둔화된 임대료 증가에 대한 기대를 고려할 때 콘도와 타운 하우스 형태의 주택 착공은 안정세를 보일 가능성이 더 높습니다.     ▶문의: (714) 472-4267주택 착공 주택 매매 주택 판매가

2024-01-02

[부동산 이야기] 주택 매매에 필요한 비용

주택을 구매하는 바이어는 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다. 요즘같이 융자조건이 까다로울 때 주택을 사려면 먼저 다운페이먼트를 준비하고, 모기지 기관에서 미리 사전 승인을 받은 다음 구매할 집을 알아보는 게 좋다. 그렇다면 에스크로를 끝마치기 위해서 셀러와 바이어에게 발생하는 비용들을 알아보자.   우선 부동산 거래 시에는 부동산가격 이외에도 지불해야 할 항목들이 많다. 에스크로 비용은 물론이고 세금과 보험, 인스펙션 비용 등이 포함된다. 대체로 셀러가 클로징 비용의 많은 부분을 지불하게 되는데, 지역이나 당사자 간의 합의에 따라 조금씩 달라지기도 한다.     바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반씩 지불하는 에스크로 비용이 있다. 매매할 때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 바이어에게 특히 중요하다. 전문가를 통한 주택점검 비용도 있다. 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 것으로 보이는 주택의 모든 사항과 상수도의 수압이나 물의 온도, 냉난방 시스템 작동 등을 점검한다. 홈 인스펙션은 눈에 보이는 집 전체의 모든 상태를 검사하는 것이다. 그리고 카운티에 등기할 때 등 각종 서류의 공증비와 향후 일 년 동안의 화재보험료도 바이어의 부담이다. 특히 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 사는데, 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불한다.   한편 셀러는 터마이트 검사비를 낸다. 검사를 통해 터마이트 등 해충으로 주택이 손상됐다면 그에 대한 수리 비용을 내야 한다. 또한 에이전트 커미션, 시 정부와 카운티에 지불하는 등기 이전 수수료, 주택에 생각지 못했던 담보가 걸려있는지를 포함한 담보 설정이나 보증, 연체된 세금 등, 오너십 등 타이틀에 관한 모든 문제가 없는지 구매자가 확인할 수 있어야 한다. 혹시 매매 후에 일어날 수 있는 모든 타이틀에 관련된 문제에 대해 보증이 되도록 타이틀 보험을 사야 하고, 콘도나 타운홈 혹은 단독주택이라도 게이티드 커뮤니티 안에 있다면 HOA 이전 비용 및 혹시 밀린 연체금이 있다면 그것도 모두 해결해야 한다. 그리고 홈 워런티 플랜이 있는데 에스크로 기간 인스펙션을 통하여 집의 상태를 모두 점검하고, 그때는 이상이 없던 에어컨이나 혹은 배관 등에 문제가 생길 경우, 일 년 동안은 홈 워런티 회사에서 무료로 점검과 수리를 해준다. 이것도 셀러가 바이어를 위하여 산다.   최근 부동산 시장에선 지역에 따라 어느 정도 차이가 있으나 주택 가격이 완만하게 올라갈 것으로 보이고, 이자율이 많이 올랐어도 거주목적으로 구매를 생각하는 중이라면 망설이지 말고, 주택을 구매하는 것이 좋다. 집을 팔고 살 때 셀러의 입장에서는 거래가격에서 보통 7~8% 정도의 비용이 발생하고 바이어도 다운페이와 함께 5% 정도의 여윳돈을 가지고 있는 것이 좋다.   ▶문의:(818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 매매 주택점검 비용 주택 매매 에스크로 비용

2023-08-23

5, 6월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 5, 6월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 금리 인상의 중단이 불분명한 상황에서 모기지 이자가 7% 이상으로 급등했다가 6월 셋째 주 현재 6% 중반대 정도가 유지되고 있지만 최소 3-4개월은 이 상황이 지속 될 것으로 예상되고 있습니다. 개인적인 바람으로 5%대의 이자가 장기간 유지되는 것이 중요하며 주택에 더 많은 인벤토리가 공급이 되려면 최소 이자율이 4% 후반이나 5% 대가 확실히 유지가 되어야만 더 많은 셀러가 주택을 마켓에 내놓을 환경이 마련될 수 있다고 생각합니다. 또한 개개인이 항상 모기지 재융자의 조건을 주택 소지 후에도 유지하는 것이 중요합니다.   주택 시장에서 투자자의 비율이 팬데믹 이전에 비해 50% 감소한 18%에 그친 것으로 조사되고 있고 작년 4월 대비 캐시 바이어의 비율이 30%에서 42%로 상승했고 오렌지 카운티를 중심으로 4월의 전체 리스팅 2000여 개 중 46%가 30일 이상 마켓에 있었으며 바이어 에이전트의 커미션이 2.5%나 그 이상일수록 매매 기간이 짧아지거나 오버 프라이스 된 것으로 나타나고 있습니다. 상대적으로 대규모의 펀드 조성이 가능한 월스트리트 투자가들은 주택 시장 진입을 보류 중이고 언론에 소개된 캘리포니아의 차압절차의 증가 추세는 선호지역에서는 거의 움직임이 없는 것으로 나타나고 있습니다. 선호지역의 경우 완전한 셀러스 마켓의 모습을 보이고 있고 캘리포니아에 계속 거주가 필요한 경우 외곽으로 이주하고 있고 대도시권에서 주택 매매 후 렌트를 우선시하는 경향도 나타나고 있습니다.     코로나 시기에 각종 혜택의 중단으로 각종 퇴거와 관련된 분쟁이 증가하고 있습니다. 타주에 이주한 후에 다시 돌아오는 경우도 일정 비율 증가하고 있습니다. 여전히 단독주택의 매매가 지역별로 가장 주를 이루고 있습니다. 현재의 상황에서 가장 중요한 주택 매매의 원칙은 바로 확실한 재정계획을 세우시고 최소 10년의 계획으로 구입을 추진하시라는 점입니다. 되도록이면 단독주택으로 ADU를 포함한 추가적인 주거공간의 확보가 가능하며 주 거주지이지만 렌트 시세 또한 체크해 보시면서 최대한 현재의 모든 업그레이드가 반영이 된 주택을 구입하시고 유지 비용의 상승도 염두에 두셔야만 합니다.   ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 남가주 남가주 부동산시장 주택 시장 주택 매매

2023-06-27

[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

자신의 실제 거주 주택을 팔아서 이익금이 나왔을 때 부부 합계 이익금의 50만 달러까지 세금이 면제되는데, 주택구매 후 이때까지 최근 5년 동안 2년을 실제로 거주해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 임대주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다.   그러나 이러한 임대주택을 팔아서 이익금이 남을 경우에는 1031 교환(1031 Exchange)이라고 하는, 이익금에 대한 세금을 유예시키는 좋은 제도가 있다. 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산 또는 주거용이지만 임대를 하는 주택 등은 팔아서 매매차익이 생겨도 해당 매매자금으로 같은 종류의 투자용 부동산을 사면 세금납부를 연기시켜준다. 매매가 아니라 교환이라고 인정하여 부동산을 팔 때 남은 소득에 대한 세금을 연기시켜 주는 것이다. 따라서 최종적으로 주택을 팔 때 그동안 여러 번에 걸쳐 매매, 즉 교환할 때마다 발생한 세금을 모두 모아 나중에 한꺼번에 내게 되는 것이다. 세금을 나중으로 미루게 되면 본인에게 적용되는 세율이 뚝 떨어지는 게 일반적이어서 그만큼 세제 혜택을 보게 되는 것이다.   1031 제도는 사업 또는 투자 목적으로 보유하고 있는 부동산을 매각하고 동일한 목적으로 구매하는 새 부동산으로 교환하여 매각 시 양도소득세를 유예해 주는 제도다. 단 몇 가지 조건이 있다. 우선 판매 수익은 제삼자가 에스크로에 보관한 다음 새 부동산을 구매하는 데 사용해야 하며, 일시적이라도 매매대금을 소유주가 받을 수 없다. 여기서 매매되고 다시 구매하는 교환 자산은 양도소득세가 연기되기 위해 국세청(IRS)의 관점에서 봐서 동종으로 간주하여야 한다. 같은 종류로 구매해야 한다는 부분에 대해서는 그 제한이 그리 까다롭지는 않은 것 같다. 아파트 건물을 토지로, 목장을 스트립몰로 교환하는 경우도 보았으니 규칙은 의외로 자유롭다고 할 수 있겠다. 한 비즈니스를 다른 비즈니스로 비교적 자유롭게 교환할 수도 있지만, 주의할 점도 있으니 반드시 1031 전문가 혹은 회계사와 상의하고 처리하기 바란다.   1031에서 가장 중요한 타이밍규칙이 있는데, 현재의 투자용 부동산의 에스크로 종료일 이후 45일 이내에 새로 사는 부동산을 명시하여 서면으로 1031 담당회사에 통보하여야 하고 180일 이내에 그 부동산의 에스크로를 종료하여야 한다. 현재의 부동산을 팔기 전에 다른 부동산을 미리 산 경우에도 이 45일과 180일의 규정이 적용된다. 큰 투자용 부동산을 팔고 그 자금으로 작은 투자용 부동산 여러 개를 사도 상관이 없고, 작은 투자용 부동산 여러 개를 팔고 큰 부동산 하나를 사도 괜찮다. 단 각 부동산의 소유주가 바뀌면 안 된다. 예전에는 파는 부동산의 가격보다 같거나 높은 가격의 부동산을 사야 1031을 인정해 주었는데 최근에는 새로 사는 부동산의 가격이 낮아도 그 차액만 세금을 내는 것으로 융통성 있게 규정이 개정되어서 투자자들의 자산운용이 다소 원활하게 되었다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 매매 투자용 부동산 주택 매매 부동산 하나

2023-05-17

[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

몇 년 전에 사서 나 자신이 실제로 살아온 집을 최근에 팔았는데, 그 사이에 집값이 올라서 이익이 생겼을 경우, 집주인 1인당 그 이익금의 25만 달러까지, 부부의 경우에는 이익금의 합계 50만 달러까지 세금면제를 받을 수 있다. 이때의 조건은 주택구매 후 지금까지 최근 5년 동안 2년을 실제 거주를 해야 한다.     따라서 렌트를 계속 주는 투자용 주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다. 여기서 2년은 최근 5년 동안 실제 거주한 기간의 합계가 2년이 넘고 실제 거주임이 확인되면 세금면제가 가능하다.     그렇다고 하면 2년마다 집을 사서 팔고 또 사서 2년 후에 팔고 하면 계속 그 이익금에 대한 세금이 면제되는 걸까? 그것도 맞는 이야기이다. 여기서 그 이익금, 즉 혼자 사는 세대주가 50만 달러에 집을 사서 2년 후에 80만 달러에 팔면 30만 달러가 남아 25만 달러가 세금면제가 되고, 매매에 들어간 각종 경비도 또한 면제된다. 부동산중개인 수수료, 살아온 동안 집의 수리, 개선 비용 등이 모두 세금 면제가 되니 영수증, 인보이스, 크레딧카드 영수증 등을 잘 보관해 두는 것도 필요하다.     일례로 젊은 미혼의 직장인 3명이 각자 자금을 보태 50만불에 주택을 구매하여 함께 3, 4년을 같이 살며 직장을 다닌 후에 집을 80만 달러에 팔게 되었는데, 이 경우에  세 사람에게 모두 1인당 최대 25만 달러(합계 최대 75만 달러)의 세금공제 혜택이 주어진다. 세 사람 모두 매각일 전 5년 중에 최소 2년 동안 집을 공동으로 소유하고 주 거주지로 사용하였으므로, 각각은 특별주택판매세금 면제 혜택을 받을 수 있다.     이 면제 조항은 대부분 독신 소유주 또는 부부가 가장 자주 설명되거나 사용되고 있지만, 미혼 공동소유자도 이 면제조항을 적용할 수 있다. 여기서 매매 후 이익 즉 자본이익이 30만 달러일 경우, 세 사람의 직장인들은 각각 10만 달러씩 이익을 나누어 가지고 이에 대한 세금은 각각 최대 25만 달러까지 면세가 적용되므로 세금을 일절 내지 않아도 된다.     그렇다면 노년의 부부와 성년의 미혼 아들이 같이 산 주택의 경우 세 사람이 같이 소유주로 이름이 올라가고 세 사람이 같이 최근 5년 동안 최소 2년을 같이 거주한 경우에는 세금혜택이 어떻게 될까? 대다수 회계사와 부동산업자들의 견해로는 이 경우에도 마찬가지로 부부 합계 최대 50만 달러까지, 그리고 아들 25만 달러 포함 합계 75만 달러까지 세금혜택을 입을 수 있다고 본다.   또한, 부부 두 사람의 이름으로 주택을 50만 달러에 구매하여 거주하면서 1년 6개월이 지난 시점에서 60만 달러로 매매하여 매매이익이 10만 달러가 된 경우 1년 6개월에 해당하는 기간을 날짜 계산하여 그만큼 세금혜택을 받을 수 있다.   ▶문의: (661) 373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 주택 특별주택판매세금 면제 주택 매매 투자용 주택

2023-04-19

[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

나 자신이 실제로 살아온 내 집을 최근에 팔았는데, 살아온 동안에 집값이 올라서 이익이 생겼다. 이때 세금을 얼마를 내고 어떤 경우에 세금면제의 혜택을 받을까? 주택을 매매하시는 고객들께서 제일 먼저 궁금해하시는 부분이 이 세금 문제인데, 이 문제에 대해서 몇 년 전에 중앙일보 부동산 칼럼에 안내해 드렸는데, 그래도 여전히 궁금해하시는 고객들이 많고 문의 전화도 많이 오고 있어 여기에서 다시 한번 안내해 드려야 할 것 같다.   본인이 사는 주택을 매매한 후에 내는 세금을 한국에서는 양도소득세라 하는데 이곳 미국에서는 이때의 이익을 자본이익, 또는 자본소득(Capital Gain)이라 하고 이때 내는 세금을 자본소득세(Capital Gain Tax)라고 한다. 실제 거주지의 매매에 의한 자본이득이 있을 경우, 그 이익금에서 최대 25만 달러까지, 부부공동신고자의 경우 최대 50만 달러까지 세금면제를 받을 수 있다.     이 세금면제 법은 1997년에 제정되어 2023년 현재까지 많은 수정을 거쳐 꾸준히 연장되어 오는 특별법적 성격으로 지금까지의 주택경기의 활성화에 큰 역할을 하고 있다.     일단, 세금면제를 받을 자격 요건은, 2가지 기준, 즉 팔고자 하는 주택이 자기 자신의 실제 거주 주택(Primary Residence)이어야 하고, 매매 이전 최근 5년 동안 총 2년 이상 그 주택을 실제 거주하여야 한다. 여기서 자기 자신이 실제 거주한 자신의 집에만 해당이 되므로, 렌트를 주었거나 개인이 소유하고 있는 2채의 집 가운데 가끔 별장용으로 사용하는 휴가용 주택(Vacation Property)은 해당하지 않고 반드시 실제 거주한 집에만 해당이 된다. 그다음 기준으로, 매매일 기준으로 최근 5년 동안 총 2년을 소유하고 거주하여야 한다.   여기서 혼동이 되는 부분은, ‘최근 5년 동안 최소한 2년(for at least two of the last five years)’인데, 이에 대한 정확한 해석은, 집을 팔기 직전부터 소급해서 최소한 2년을 실제 살고 있어야 하는 것이 아니라, 최근 5년 안에 중간중간 렌트를 주었거나 다른 곳에 살았더라도 실제로 거주한 기간이 합계 2년이 넘으면 이 세금면제를 받을 수 있다는 것이다.     또한 2년마다 주택을 사서 살다가 팔고 또 새집을 사서 살다가 또 판다 하더라고 횟수에 상관없이 계속해서 1인당 25만 달러까지, 부부가 같이 살았을 경우에는 합계 50만 달러까지 자본이익, 즉 매매이익에서 이 금액을 제외할 수 있으며, 이에 대해 세금을 면제받을 수 있으니 주택투자에 큰 도움이 될 것이다. 단, 집값이 계속 꾸준하게 오른다면, 아주 좋은 투자방법이고, 본인이 살면서 목돈을 쉽게  마련하는 지름길이 될 것이다.   ▶문의: (661) 373-4575,     JasonKJrealty@gmail.com 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 주택 주택 매매 거주 주택 매매일 기준

2023-03-15

[부동산 가이드] 주택 구입 과정

오늘은 주택 구입 과정 필요한 요소들에 관해 6가지로 나누어 정리해 보려고 한다.   ▶사전 준비 및 계획   주택을 구입하는 데 있어, 미리 고객이 새 주택에 원하는 사항들을 정리해 두는 것은 대단히 중요하다. 주택 구입의 목적이 무엇인지, 희망하는 지역은 어느 곳인지, 원하는 주택의 형태는 어떤 것인지 등을 미리 심사숙고해 정리하는 일은 주택 구입 과정을 훨씬 효율적으로 진행하는 기초일 뿐 아니라 후회하지 않는 선택의 출발이다.   ▶현명한 재정 설계   가능한 주택 가격대를 산출하는 것이 좋다. 가족의 수입과 지출 내역, 부채 상황, 투자 계획 등 고객의 전반적인 재정 상황을 감안해 어느 정도의 다운페이를 할 것인지, 또 적절한 월 모기지 부담액은 얼마인지를 산출해야 재정적 부담 없이 주택을 소유할 수 있다. 주택 쇼핑 전에 주택 융자 사전 허가(Mortgage Pre-Approval)를 얻어 두는 것이 좋다. 주택 융자 사전 허가를 받아 놓는 일은 주택 구입에 재정적 능력이 있음을 보여주는 가장 중요한 과정이 된다.   ▶주택 둘러보기   부동산 에이전트가 바이어의 상황에 맞춰 추천하는 리스팅과 바이어가 직접 인터넷 등을 통해 검색한 리스트가 준비되면 에이전트와 함께 실제로 매물을 방문, 비교하게 된다. 주택들을 둘러보고 비교할 때는 특정 부분에 집착하기보다는 모든 분야를 검토해 종합적인 판단을 내리는 것이 바람직하다.   ▶오퍼 넣기   바이어와 셀러는 서로의 목적이 상충하기 때문에 오퍼를 넣고 협상하는 일은 대단히 어렵고 전문적인 영역이다. 이때에는 바이어의 이익을 최대한 지켜내면서 협상을 순조롭게 이끌어가기 위해 전문성을 가진 에이전트가 협상을 중재하는 것이 중요하다. 바이어는 셀러측과 직접 협상하지 않는 것이 좋고, 특히 주택 매매 협상에서 불리한 조건에 설 수 있는 내용, 재정 상태, 주택 구입의 시급성 등에 대해서는 언급하지 않아야 한다.   ▶인스펙션과 보험   셀러와의 협상이 타결되면 주택의 상태를 점검하는 인스펙션과 주택을 불의의 사고나 손실로부터 보호하는 보험에 가입해야 하며, 융자 절차도 마무리해야 한다. 인스펙션은 주택 구입 과정에서 대단히 중요한 부분이다. 인스펙션 결과에 따라 셀러와의 협상 단계를 처음부터 다시 시작해야 하는 경우도 있는 만큼 바이어 입장에서는 인스펙션에 세심한 주의를 기울여야 한다. 셀러측과  합의한 수리 보수 교체 사항이 모두 약속대로 제대로 이행되었는지 등에 대해 세심하게 살펴보아야 한다.   ▶계약 체결   계약을 체결할 때에는 에스크로와 함께 모든 필요한 서류와 계약금 납입, 주택 융자, 보험, 계약서 작성 등이 해당 주정부와 지방정부의 법률에 맞게 준비되었는지 반드시 확인해야 한다. 타이틀 컴퍼니 레코딩 등 전문가들과 함께 계약서 내용을 꼼꼼히 살펴, 차후에 문제 발생의 소지가 없는지 확인해야 한다. 매매 계약서에 서명하고 나면 이제 주택을 공식적으로 소유하게 되며, 모든 권리를 양도받게 된다.   가장 간단히 기본 순서들을 나열해 보았다. 기본에 충실해야 실패도 적다는 것에 유념해야 할 것이다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 주택 구입 주택 구입 주택 융자 주택 매매

2023-02-15

[부동산 가이드] 2023년 주택 매매

 2023년 새해가 밝았다. 연말이라고 셀러들이나 에이전트들이 여행 계획도 많아서 집을 사고 싶은 바이어들도 집 구경하기가 쉽지 않았다. 이렇듯 쉽지 않은 상황에서 2023년 새해가 되었다. 어떤 날은 온종일 어둡고 비가 오는데도 바이어들은 신년 초부터 집 찾기를 시작했다. 작년에 집을 팔려고 하거나 사려고 했는데, 일이 순조롭지 못했다면 올해 초에 나는 무엇을 해야 할까?   첫째, 1월, 2월에는 비가 제법 온다. 이때에는 지붕에 물이 새거나 배수에 문제가 있는지 확인도 하고 지붕에 뭉쳐있는 낙엽 등을 청소하자. 미리 작은 문제들을 확인한다면 큰 돈이 들지 않는다. 둘째, 일 년 내내, 혹은 몇 년 동안 사용하지 않았거나 오픈하지 않은 물건이 있다면 정리 정돈하자. 불필요한 물건이 많이 없을수록 집이 넓어 보이는 효과를 줄 수 있다.     셋째, 작년에 못 판 집이 있다면 일단은 시장에서 내리자. 수술하고 재수술을 하려 해도 상처가 아물어야 하듯 집을 팔려고 했으나 못 팔았다면 잠시라도 세일을 중단하고 쉬는 것도 그중에 한 방법이다. 보충할 것들을 정비하고, 매물 가격에 대해서도 재정비하자. 넷째, 광고 많이 하는 부동산 에이전트를 고용하자. 가주, LA카운티, LA시는 절대로 적은 지역이 아니다. 꼭 한국인이 아니더라도 바이어는 곳곳에 있을 수 있는데, 내 집을 광고 없이 물어물어 바이어를 찾는다면 가격이나 딜을 함에 있어서 아쉬움이 남을 수 있다.     다섯째, 정직한 부동산 에이전트를 만나라. 미국의 부동산은 집을 파는 셀러나 바이어가 충분한 이해를 가지고 매매를 할 수 있도록 여러 가지 서류들이 거래 중에 첨부된다. 또한 바이어는 부동산에 대해 알 권리가 있고, 취소할 권리도 있다. 이 모든 과정에 부동산 에이전트가 함께한다. 일을 많이 하고 경험이 있는 에이전트가 좋고, 그중에도 진실 되게 일하는 것이 가장 중요하다. 여섯째, 바이어도 셀러도 공부해야 한다. 당장 집을 사지 않아도 집을 살 계획이 있다면 수시로 원하는 지역의 가격대도 보고, 팔린 매물도 확인하는 습관을 지니자. 내 집을 파는 셀러도 마찬가지이다. 아무리 관리 잘하고 좋은 집이라도 집 시세를 무시하고 터무니없이 높은 가격만 고집한다면 유능한 부동산 브로커라도 좋은 바이어를 놓치기 쉽다.     부동산 투자는 운도 따르고, 노력도 따른다. 금처럼 금방금방 사고팔고는 할 수 없으나 사서 기다리면 목돈이 된다. 올해 들어 작년보다 모기지 이자율이 조금은 내렸다. 맘에 드는 집이 있다면 잡아야 한다. 앞으로 이자율이 안정되면 재융자가 가능하기 때문이다. 내 맘에 쏙 드는 집을 찾는 것은 쉬운 일이 아니고, 와이프, 신랑 찾기만큼이나 어렵다.  2023년 부지런한 토끼해를 맞아서 사업과 가정에 충실하고 부지런히 준비해서 맘에 드는 내 집 장만하는 해가 되기를 기대해 본다.   ▶문의: (213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 주택 매매 부동산 에이전트 주택 매매 물어물어 바이어

2023-01-25

[부동산 투자] 올바른 주택 관리

이자율의 급격한 인상으로 마켓에 집을 내어놓아도 쉽게 팔리지 않는다. 그러나 집의 상태 등 모든 조건이 잘 갖추어진 집은 여전히 좋은 가격에 팔리고 있다.   많은 홈오너들이 집을 리모델링하여 마켓에 나와 있는 집들을 보면 겉으로 보기에도 아름답고 기능적이며 상태도 좋은 경우가 대부분이다. 바이어들도 수리할 수고 없이 이사하기를 원하기 때문에 돈을 조금 더 주더라도 깨끗하게 정리가 되어 있고 잘 꾸며진 보기 좋은 집을 선호한다. 그러므로 집을 팔 때 좋은 결과를 얻기 위해서 한 번에 돈과 시간을 들여 번거롭게 리모델링을 하지 않고서도 집이 잘 팔릴 수 있도록 평소에 관리가 필요하다.   집의 구조가 생활하기에 편리하고 밝고 깨끗한 집을 누구나 좋아하지만 그 이외에도 주택의 다른 문제는 없는지 평소에 점검하고 관리해야 살기에도 편안하고 집을 팔 때도 문제가 없다. 집을 매매할 때 보통 에스크로가 들어간 후에 바이어가 인스펙션을 하는 것이 일반적이지만 셀러가 집을 내놓기 전에  점검을 하여 간단하고 작은 고장들은 모두 고치고 혹시 크게 문제가 될 만한 것들은 없는지 점검이 필요하다. 물론 평상시에 이런 문제들에 신경을 써서 잘 관리를 하는 것이 가장 바람직하다.   먼저 거의 매일 사용하는 에어컨의 필터가 깨끗해야 여름철 전기를 절약할 수 있고  에어컨의 수명도 연장된다. 무엇보다 건강에도 큰 영향을 미치는 일이므로 에어컨 필터를 교체해야 한다. 그리고 요즘의 중앙 냉난방 방식 집들은 에어컨과 히터의 필터가 같으므로 먼지가 잘 끼는 필터를 봄과 가을에 바꾸어 주는 것이 좋다.   또 수명이 10년 정도 되는 워터 히터 (water heater)의 점검도 필요하다. 사용자가 어떻게 관리하느냐에 따라 좀 더 수명을 연장할 수도 있는데 1년에 두 번 정도 석회질을 비롯하여 미네랄이 침착된 물을 밑으로 빼줌으로써 수명을 연장할 수 있다.   그리고 비가 많이 오는 겨울철을 대비하여 미리 지붕을 점검하는 것이 필요하다.  평소에 지붕을 덮는 싱글(shingle)이나 기와의 이음새가 잘 되어 틈은 없는지 확인해야 한다. 특히 먼저 비가 샌 부분이 있다면 세심하게 살펴야 하고 지붕 위에 나뭇잎이 떨어져 쌓여있는지, 홈통(rain gutter)이 막혀있는지 살펴보아야 한다. 기후의 변화로 겨울에 비가 많이 와도 문제가 생기지 않도록 미리 점검과 수리가 꼭 필요하다.   특히 평소에 무심히 지나치기 쉬우나 주택 매매 시 셀러의 책임이 되는 터마이트 점검이 있다. 미리 점검을 통하여 필요한 부분에 대해 처치를 하여 터마이트로 인해 집이 손상되는 것을 막아야 한다. 가끔 쥐나 너구리 등 동물들이 지붕이나 벽 사이에 침입하여 문제가 생기는 일도 있으니 역시 확인하여 보는 것이 좋다.     그리고 혹시 집 안팎의 벽에 금이 가지는 않았는지, 창틀 및 문틈이 잘 맞는지도 알아보고 이상이 있다면 집의 기초에 대한 검사도 필요하다. 그 외에 정원 잔디의 상태나 큰 나무뿌리가 집에 너무 가까이 자라 하수구를 막고 있지는 않은지 확인해야 한다.   보편적으로 적당한 가격에 집을 마켓에 내어놓는 것이 가장 중요하고 그에 못지않게 집의 상태가 좋아야 한다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택 상태 주택 매매 에어컨 필터 주택 관리

2022-10-05

노후 배관·배선은 수리비 폭탄

최근 발표에 따르면 미 전국적으로 주택 매매 계약 취소가 잇따르고 있다. 매매 계약 취소는 주로 가계약 뒤 대출이 거부됐거나 높은 수리비 등을 예상한 매수자가 매매 계약을 파기해 발생한다. 이는 계약 후 높은 수리비 발생을 파악한 바이어가 뒤늦게 계약 취소를 결정하기도 하지만 대부분은 하우스 투어 단계에서 이미 높은 수리비가 예상돼 계약 자체가 성사되지 않는 경우가 많다. 수리비 발생 여부는 셀러가 리스팅 전 인스펙션을 통해 미리 파악할 수도 있지만 바이어 입장에서는 이것 만으로는 주택 상태를 정확하게 파악하기 어려운 것이 현실. 셀러라면 보다 빨리 집을 좋은 가격에 팔기 위해서, 바이어라면 집 구매 전 반드시 알아둬야 할 집 컨디션은 무엇일까? 최근 고뱅킹레이트닷컴(gobankingrates.com)이 게재한 바이어들이 주택 계약 전 꼼꼼하게 체크해야 하는 주택 컨디션을 알아봤다.     ▶부실한 기초공사=부동산 시장에 매물이 나왔을 때 계약 파기를 부르는 가장 큰 원인은 바로 기초 공사가 부실한 경우. 솔드닷컴(SOLD.com) 공동설립자 매트 우즈 대표는 “이웃과 주방 가전제품은 바뀔 수 있지만 부실한 기초 공사를 제대로 수리하기란 거의 불가능하다”며 “집 매매 전 임시방편으로 손볼 수 있겠지만 이는 바이어들이 금방 캐치할 수 있다”고 설명했다. 또 그는 “바이어들이 부실한 기초 공사를 발견했을 경우 자신이 언젠가 셀러의 입장이 됐을 때 수리 비용을 생각해 계약을 포기하는 경우가 대부분”이라고 전했다.     ▶배관·배선= 오래된 주택일수록 배수관은 주철(cast iron) 소재가 대부분이고 배선은 부직포와 같은 천으로 마감된 경우가 많다. 이 소재들은 현재 주택 안전 규정에 부합되지 않아 거의 사용되지 않는 소재들. 트레저코스트 MLS서치 부동산 조쉬 스테플링 중개인은 “이런 배선, 배관 문제를 현행 규정에 맞게 수리하기 위해서는 수천 달러가 소요될 수 있다”며 “만약 이런 문제들이 해결되지 않으면 주택 보험 가입도 불가능할 수 있기 때문에 바이어들은 계약 전 이를 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 조언했다.         ▶처진 지붕= 건축 엔지니어이기도 한 리얼티원그룹 컬트 그로스 중개인은 “처진 지붕은 해당 주택에 구조적 문제가 있음을 시사하는 것”이라며 “아마도 이는 개조된 골조 구조가 더 이상 오래된 집의 지붕을 견디지 못하고 처졌을 가능성이 크다”고 말했다. 여기에 더해 지붕에 에어컨이 장착돼 있는 경우 문제는 더 심각해진다. 언제든 에어컨의 무게를 견디지 못하고 지붕이 내려앉을 수 있기 때문. 이를 수리하기 위해서는 지붕 전체를 제거하고 새 지붕을 얹어야 하기 때문에 큰 비용이 소요될 수 있으므로 하우스 투어 시 지붕도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.       ▶정화조= 일부 주에선 셀러에게 정화조 인스펙션을 요구하지 않지만 바이어는 계약 전 정화조 인스펙션 여부를 셀러에게 반드시 확인하고 만약 인스펙션이 이뤄지지 않았다면 자체 인스펙션을 실시하는 것이 좋다. 노스쇼어 리얼티그룹 AJ 파파스 공인 부동산 중개인은 “만약 정화조를 수리해야 하는 상황에 직면하면 정화조 설치 위치와 설치 방법에 따라 2만5000달러에서 최대 7만5000달러까지 수리비가 발생할 수 있다”며 “따라서 오래된 집일수록 계약 전 정화조 인스펙션 여부를 반드시 확인하는 것이 좋다”고 조언했다.     ▶침수 피해 흔적= 침수 피해 흔적을 발견하거나 혹은 침수 피해를 은폐하려는 증거가 보이면 즉시 거래를 중단해야 한다. 파파스 중개인은 “벽이나 지붕 등에 부분 페인트 흔적 또는 컬러가 동일하지 않은 페인트 자국을 발견한다면 이는 침수 피해를 고친 흔적이라 볼 수 있다”며 “또 지하실에 물이 찬 자국이 보인다면 매매 고려를 중단하는 것이 좋다”고 밝혔다. 침수 피해를 겪은 주택은 곰팡이로부터 안전하지 않은데 이는 가족들의 건강과 직결되는 문제이기 때문이다.      ▶낙후된 동네 인프라= 주택이 아무리 마음에 들어도 집을 구입한 동네가 범죄율이 높거나 취학 아동이 있는데 학군이 좋지 않으면 집을 산 뒤 후회할 가능성이 크다. 따라서 집 계약 전 대중교통, 학군, 쇼핑몰, 의료기관 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 솔드심플 부동산 필 그릴리 중개인은 “오래된 격언처럼 주택 구입에 있어 가장 중요한 것은 뭐니 뭐니 해도 로케이션, 로케이션, 로케이션”이라며 “만약 주택은 더할 나위 없이 훌륭하지만 동네가 마음에 들지 않는다면 미련 없이 마음을 접는 게 좋다”고 말했다.       ▶개발 계획= 주택을 구입하려는 타운에 개발 계획도 알아볼 필요가 있다. 예를 들어 바다 전망이 마음에 들어 집을 구입했는데 가까운 시일 내에 집 앞에 전망을 가로막는 빌딩이 들어서는 계획이 있다면 낭패기 때문. 콤파스 부동산 메간 미코 중개인은 “비싼 자금을 들여 오션뷰 주택을 구입했는데 향후 개발 프로젝트로 인해 내 집 앞 오션뷰가 가로 막힌다면 주택 가치가 크게 떨어 지는 것은 당연하다”며 “따라서 주택 구매 전 주택 인근 승인된 개발 계획 여부를 확인해야 주택 가격 하락이라는 잠재적 위험을 미리 막을 수 있다”고 설명했다.    이주현 기자수리비 배관 주택 계약 수리비 발생 주택 매매

2022-08-24

주택 매매 계약 전국서 취소 급증

최근 전국 주택 매매 계약 취소가 잇따르고 남가주 주택 중간값도 3개월 연속 내림세를 기록하면서 주택 시장이 빠르게 냉각될 조짐을 보인다.     16일 CNBC가 부동산 컨설팅 업체 존번스 부동산 컨설팅(JBREC) 발표를 인용해 지난달 주택 구매 계약 취소율이 17.6%로 집계됐다고 보도했다. 이는 1년 전인 지난해 7월의 7.5%, 3개월 전인 올해 4월 8%에 비해 두 배 넘게 급등한 것. 주택 구매 계약 취소는 주로 가계약 뒤 대출이 거부됐거나 높은 수리비 등을 예상한 매수자가 매매 계약을 파기해 발생한다. CNBC는 “주택 매수자들이 높은 모기지 금리와 경기 침체 우려로 거래에서 손을 떼는 경우가 늘고 있다”고 분석했다. 지역별로 보면 팬데믹 초기 주택 거래가 활발했던 텍사스와 남서부 지역의 취소율이 각각 27%와 25%로 가장 높은 것으로 나타났다. 캘리포니아 북부와 북서부의 취소율도 각각 23%와 19%로 높은 수준으로 집계됐다. 또 다른 조사에서도 주택 매매 취소의 급증 현상이 뚜렷하게 나타났다. 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 지난 7월 전미 주택 매매 계약 중 약 16%에 해당하는 6만3000 건의 계약이 취소됐다. 이는 지난해 7월 취소율 12.5%보다 약 4%가량 상승한 것. 레드핀의 헤더 프레샤 중개인은 “매매 계약 취소가 발생할 경우 대부분 매도자가 매수자보다 더 큰 손실을 보고 있다”며 우려했다.   팬데믹 기간 동안 활황세를 이어가던 남가주 주택 시장도 빠르게 식어가고 있다. 17일 LA타임스는 부동산 전문매체 DQ뉴스를 인용해 7월 남가주 6개 카운티 지역의 주택 중간 가격(median home price)이 74만 달러로 한 달 전보다 1.3% 하락했다고 보도했다. 이처럼 주택값이 3개월 연속 하락세를 이어가면서 남가주 주택시장이 식어가는 것에 대해 매체는 이자율 상승으로 인한 주택 경기 침체 때문으로 분석했다.     한편 남가주 주택 판매량도 급감했다. 7월 DQ뉴스에 따르면 주택 판매량이 1년 전보다 35% 감소했으며 주택 중간 가격 역시 최고치를 기록했던 올봄과 비교해서는 2만 달러, 2.6% 하락했다고 전했다. 이처럼 부동산 냉각 기류가 가속화되는 가운데 일부 부동산 전문가들은 내년 미 전국 주택 중간 가격이 7%가량 떨어질 것이라고 내다봤다.   이주현 기자주택 매매 남가주 주택시장 계약 취소율 주택 매매

2022-08-17

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <24>

연방준비제도(Fed· 연준)가 2번째 0.75% 이자율을 올리는 역대급 자이언트 스텝을 단행했다.     인플레이션을 잡기 위한 단행이기는 하지만 이로 인한 피해도 작지 않다고 본다.     직접적인 영향을 주는 것이 모기지 이자율인데 급상승하는 이자율 때문에 집을 구매하는 것보다 차라리 렌트하는 것이 상대적으로 이익이라고 판단할 수 있다. 바이어들에게는 집값이 내릴 것이라는 희망 속에서 관망하는 상태라고 분석하는 전문가가 있지만 거품이 어느 정도 정리되면서 수요·공급 균형이 이루어지는 상황으로 보는 견해도 있다.     어떤 결과가 나오든 당분간 집값이 갑작스럽게 하락하는 일은 없을 것이라는 분석이 대세라고 생각한다.     이런 상황 속에서 렌트가 기록적으로 부족한 현상이 발생하면서 렌트비 상승 현상으로 이어지고 있다. 예를 들면 뉴욕의 평균 렌트비가 5000달러를 넘었다고 보도되고 있다. 전반적으로 개솔린 값을 포함한 에너지 가격은 7.5% 상승했는데 연간으로 보면 41.6%가 상승한 것이다.     개솔린 가격은 한 달 전보다 11.2%, 1년 전보다 약 60% 상승했는데 6월 중순 이후 내려가기 시작했다.     전기요금은 한 달 전보다 1.7%, 1년 전보다 13.7% 비싸졌다. 또한 렌트비 경우 두 자리 숫자가 상승하는 지역이 많았다. 이것 또한 1986년 이후 최고라고 한다.     물가상승은 곧 연방준비제도 이자율인데 물가 상승률 9.1%를 2%로 내리는 것을 희망하고 있다. 월급은 동일한데 매달 이렇게 지불해야 하는 가정의 경제적 부담은 커지고 있다. 이대로 가면 미국민의 약 40%가 한 달을 버티기 힘들 정도로 가계 재정이 바닥을 드러낼 것이라는 분석도 나왔다.   보통 6월부터 8, 9월까지 부동산 매매의 성수기이지만 레드핀은 주택 가격이 조정기를 맞고 있는 것으로 분석했다.     질로우에 따르면 남가주의 주택 리스팅은 지난달 29%가 늘어나 매물이 증가하고 있음을 반영했다.     지난달 LA 카운티의 주택 중간 가격은 86만 달러로 약 11%가 올랐으며 주택 매매 건수는 약 16.1%가 하락했다.     오렌지 카운티의 주택 중간 가격은 약 17.8%가 올라 105만4500달러, 주택 매매 건수는 약 23.7%가 하락했다.     리버사이드 카운티의 주택 중간 가격은 19.2%가 올라 59만8500달러, 주택 매매 건수는 약 12.3%가 줄었다. 샌버나디노 카운티의 주택 중간 가격은 약 20.4%가 올라 52만 달러를 기록했으며 주택 매매 건수는 약 9.2%가 하락했다.     이 와중에 코로나 하위 변이인 BA4, BA5, BA2.75 등이 갑자기 기승을 부리면서 대도시로 몰리는 바이어나 테넌트들이 경제적 부담이 적은 위성 도시나 소도시로 눈을 돌리는 경향이 높아질 수 있다.     여전히 대도시보다 내 집 마련 혹은 렌트비가 저렴한 지역은 있다. LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고 그곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면  사계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭 밸리 지역이 여기에 해당한다.     대면 근무와 재택근무가 동시에 가능한 하이브리드 방식에 적합한 지역이라고 볼 수 있다.   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 la카운티 주택가격 주택 매매 렌트비 상승 주택 리스팅

2022-08-03

주택 매매, 한두 달 내로 결정해야 하는 이유는? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 현재 주택시장의 상황이 많이 유동적인 것 같습니다. 바이어와 셀러가 어떤 결정을 내려야 할지 궁금합니다. 팔고 사는 경우 무엇에 주의해야 하나요?   ▶답= 불과 한두 달 사이에 매매된 과거의 주택 가격과 현재의 리스팅 가격이 차이가 나는 것을 실무에서 느끼고 있습니다. 특히 단독주택으로 매매가가 $1~1.5백만 이상인 경우 두 달 사이의 리스팅 가격의 차이가 거의 십만에서 그 이상인 경우들이 나타나고 있고 현재 주택 투자에 경험이 많으신 셀러들의 경우 매매 결정을 주저하시는 경우가 있습니다. 앞으로 선거철이 다가오면 반짝 거래량이 상승할 수도 있지만 지금의 경우 누구도 앞으로의 일을 장담할 수 없기 때문에 어느 때보다 빠른 의사결정이 중요하다고 봅니다.   최근에 매매에서 렌트로 변경되는 매물들이 증가하고 있고 리스팅 계약을 파기하시는 경우들도 있지만 렌트의 경우 최소 1년간 계약에 묶이시기 때문에 매매 타이밍을 놓치실 수가 있습니다. 또한 현재의 소비 패턴상 렌트 수입 또한 결국은 하락할 수밖에 없습니다. 반드시 파셔야 하는 경우라면 앞으로 한두 달 정도 내에 결정하시고 일 년을 기다리시지 말아야 한다고 생각합니다.   7월 중순에 노동부에서 발표한 CPI 지수가 9.1%를 기록했고 많은 이들이 소비를 줄이고 있고 이 여파 또한 주택 시장 매매에 영향을 미치고 있습니다. 현 상황이 개선되어야 일시적으로라도 모기지 이자가 하락해서 4% 중반대가 되거나 가스비를 필두로 물가의 안정이 체감적으로 느껴져야만 바이어들이 다시 움직일 겁니다.   현재는 가격을 낮추어서 단독주택보다는 콘도나 타운홈의 매매가 주로 이루어지고 에스크로 취소 건수가 전체 계약의 약 15% 신규주택의 경우 약 10%를 기록하고 있어서 바이어들이 상당수 주춤하고 있음을 알 수 있습니다. 렌딩츄리의 최근 조사에 따르면 응답자의 58%가 페이를 받는 대로 써버리는 상황이므로 크레딧 카드의 사용량이 최근 20% 상승한 것은 중요한 상황입니다.   누구에게는 힘든 상황이 누군가에게는 기회가 될 수도 있습니다.  아무도 섣불리 이야기하지 않지만 본인의 재정적인 상황에 맞추어서 빨리 결정하셔야만 앞으로 수년을 대비할 수 있습니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 부동산 매매 결정 주택 매매 곽재혁 콜드웰

2022-07-19

월 평균 주택 페이먼트 1931불로 늘어

 주택 가격 상승과 모기지 이자율 상승에 주택 관련 비용도 동반 증가하며 역대 최고치를 기록했다.   부동산 업체 ‘레드핀’이 전국 셀러의 중위 호가인 37만6000달러와 30년 고정 모기지 이자율 3.69%를 기준으로 추산한 결과, 모기지를 포함한 주택 월페이먼트가 1931달러까지 치솟았다. 이는 작년보다 388달러가 오른 것이다. 셀러 호가 중위 수치는 1월 10일~2월 6일 4주간의 주택 매매 가격을 조사한 것이며 평균 3.69%의 이자는 평균치라는 게 업체의 설명이다.   주택 부담이 늘었지만, 여전히 주택 구매 경쟁은 치열한 것으로 나타났다. 이 기간 거래된 주택의 55%는 매입 오퍼를 받고 2주 안에 계약이 이루어졌다. 특히 43%는 일주일도 채 안 걸렸다.     매물 시장에 머무는 기간의 중위 수치는 29일이었다. 2021년의 38일보다 9일이나 앞당겨진 것이며 2020년의 59일과 비교하면 한 달이나 단축된 것이다. 이렇게 거래가 빨리 이루어지는 것은 실제 매매 가격이 셀러의 호가보다 더 높기 때문이다. 거의 절반에 가까운 41%가 호가보다 높게 거래됐다.     데일 페어웨더 레드핀 수석 이코노미스트는 “예비 주택 바이어들은 주택 가격 상승, 고물가에 따른 렌트비 인상, 모기지 이자 오름세 등 점점 더 구석으로 몰리고 있다”고 분석했다. 부동산 업계 한 관계자는 “작년에 집을 산 주택소유주가 올해 집을 마련하려는 예비 주택 바이어보다 더 나은 선택이었다고 할 정도로 주택 매입 환경이 좋지 않다”고 말했다. 인플레이션 상승세가 심상치 않자 기준금리 인상이 더 빨라질 수 있다는 관측까지 나오면서 모기지 이자가 더 오를 것으로 보인다고 덧붙였다.   레드핀이 공개한 최근 주택 거래 자료를 보면, 이 기간 신규 매물은 1년 전보다 10%가 감소했고 매물은 29% 줄어든 44만 채였다. 2020년의 같은 기간과 비교하면 절반 수준이다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 101.2%로 오퍼 경쟁이 과열되고 있음을 보여줬다. 진성철 기자페이먼트 주택 기준금리 인상 주택 매매 주택 매입

2022-02-23

[부동산] 주택 매매 좋은 시기

셀러나 바이어가 자주하는 질문 중 하나는 언제가 집을 구매 혹은 매매하면 가장 좋은지에 관한 것이다. 아무래도 얼마나 싸게 집을 구매할 수 있는지 아니면 좋은 가격에 처분할 수 있는 지란 뜻이 담겨 있다. 부동산 시장에도 1년 중 바쁜 시기가 있는 반면 거래가 급감하는 한산한 시기가 있다. 일반적으로 주택거래가 늘어나는 시기에는 주택 구입이 힘들고 거래가 줄어드는 시기에는 집을 팔기 힘들 것으로 여겨진다.     적절한 주택 구매 시기는 바이어 개인 사정에 의해 좌우된다. 집을 사려고 이미 결심을 내렸지만, 재정적인 준비가 아직 덜 된 바이어는 준비가 완료될 때까지 주택 구매 시기가 미뤄질 수밖에 없다. 이렇듯 적절한 주택 구매 시기에는 정답이 없지만 원하는 지역에 마음에 쏙 드는 주택을 구매하기에는 세금보고 마감 시즌을 전후로 한 봄철이 가장 적합하다.   1년 중 주택 매물이 급격히 늘어나는 시기가 바로 봄철이기 때문이다. 물론 주택 거래가 가장 활발해지는 여름철을 앞두고 바이어도 급격히 늘어나는 시기다. 바이어들과의 경쟁이 불가피하지만 1년 중 주택 매물이 가장 풍성해지는 시기여서 원하는 조건의 매물을 찾기에 가장 유리한 시기로 볼 수 있다.   집을 구매하기로 마음을 먹은 뒤에 나름대로 가격대나 지역 등 사전조사가 필요하고 사전조사를 마친 뒤에도 여러 채의 주택을 보러 다닌 후에야 주택 구매 절차가 시작된다. 바이어 각자의 사정에 따라 주택 구매시작 시기가 다르지만 1년 중 주택 매물이 가장 풍부해지는 때는 봄철이므로 이 시기를 목표로 주택 구매 준비절차를 완료하면 드림 홈 구매에 한발 짝 더 다가설 수 있겠다.   대부분의 셀러는 집을 사려는 사람들이 늘어나는 봄철에 집을 내놓아야 집을 빨리 팔 수 있다고 믿는다. 하지만 같은 생각으로 집을 내놓는 셀러들도 동시 증가하기 때문에 셀러들 간의 경쟁도 1년 중 가장 치열한 시기가 봄철이다.   셀러들은 집을 구매해야 하는 사람들이 여름철 전에 주택 구입을 완료해야 할 것으로 믿지만 일선 에이전트들에 따르면 반드시 그렇지 않다. 집을 사야 하는 사람은 여름철뿐만 아니라 추수감사절, 크리스마스, 연초 등을 가리지 않고 집을 구매하는 경우가 많다. 오히려 주택 매물이 급감하는 가을, 겨울철이 경쟁매물도 줄기 때문에 주택 판매에 유리할 수 있다.   또 주택 거래가 한산한 시기에 집을 보러 다니는 바이어들은 집을 꼭 사야 하는 이유가 분명한 바이어가 많아 주택 거래도 쉽게 이뤄지는 편이다. 만약 바이어가 급증하는 봄철에 집을 내놓을 계획이라면 섣불리 집을 내놓기보다는 주택 점검을 꼼꼼히 완료한 뒤 내놓아야 주택 판매 경쟁에서 돋보일 수 있다.   오퍼를 제출하기 가장 좋은 달은 1월~2월이다. 바이어들의 주택 구매 활동이 한산한 시기를 틈타 오퍼를 제출하면 다른 바이어들과의 경쟁을 피할 수 있겠다.   셀러의 입장에서는 곧 다가올 봄철에 비해 대개 1~2월 중에 집을 팔려는 의지가 일반적으로 더 강해진다. 봄철 기간에는 바이어들이 많을 것이라는 기대에 오퍼에 대한 기대 심리가 높아지지만 바이어들의 활동이 비교적 뜸한 1~2월에 제출된 오퍼는 셀러가 진지하게 수락을 고려하는 편이다. 1월은 추수감사절에서 크리스마스로 이어지는 연말 휴가철을 막 넘긴 달이다. 동시에 연말 휴가철에 지출한 각종 크레딧 카드 고지서가 날아오는 달이기도 하다. 연말 지출한 금액으로 즉 재정적으로 다소 압박감을 느끼는 달이다. 셀러가 이러한 압박감을 느낄 때 오퍼를 제출하면 바이어 측에 유리한 반응을 끌어내는 데 성공하기 쉬울 수 있겠다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 주택 매매 주택 구매시작 주택 매매 주택 매물

2022-02-15

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